Sprzedaż nieruchomości może powodować powstanie obowiązku podatkowego. Zgodnie z przepisami Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia musisz zapłacić podatek dochodowy. Stawka podatku wynosi 19% i jest stała, niezależnie od kwoty uzyskanej ze sprzedaży.
Kto i kiedy musi zapłacić podatek?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości musi zapłacić każda osoba fizyczna, która sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (zakupu lub otrzymania w darowiźnie) lub wybudowania, licząc od końca roku kalendarzowego. Wyjątek stanowi przypadek, gdy odziedziczysz nieruchomość w spadku. Wtedy okres pięciu lat liczony jest od roku nabycia jej przez spadkodawcę. Jeśli nieruchomość została przez Ciebie nabyta w wyniku ustania wspólności majątkowej okres ten należy liczyć od roku, w którym została nabyta lub wybudowana w trakcie trwania wspólności małżeńskiej.
Podatek w wysokości 19% naliczany jest od dochodu. Oznacza to, że od kwoty sprzedaży możesz odliczyć koszty jej nabycia (w tym kwota zakupu i koszty aktu notarialnego) i dopiero wtedy obliczyć wysokość należnego podatku. W przypadku otrzymania nieruchomości w darowiźnie nie masz możliwości odliczenia kosztów nabycia, ponieważ tak naprawdę ich nie ponosisz. Deklarację podatkową na formularzu PIT-39 musisz złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedałeś nieruchomość. Data ta jest także ostatecznym terminem zapłaty podatku. Jeśli zapomnisz o złożeniu deklaracji lub przegapisz termin możesz narazić się na dodatkowe koszty – odsetki oraz ewentualna kara naliczona przez urząd skarbowy.
Ulga podatkowa
Po sprzedaży nieruchomości masz możliwość obniżyć wysokość podatku lub nawet całkowicie go uniknąć. Warunkiem jest wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dokładnie określa, które wydatki mogą być do nich zakwalifikowane. Wśród nich znajdziesz między innymi:
- zakup domu, mieszkania lub działki budowlanej,
- koszty poniesione na wybudowanie nowego domu,
- koszty poniesione na remont lub rozbudowę własnego domu lub mieszkania,
- spłata kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przed dniem sprzedaży nieruchomości.
Aby móc skorzystać z odliczenia należy udokumentować wszystkie koszty, które chcesz odliczyć i udowodnić, że rzeczywiście zostały one poniesione na własne cele mieszkaniowe. Najbardziej wiarygodnym tego dowodem będzie akt notarialny lub faktura imienna. Na skorzystanie z ulgi masz 3 lata, licząc od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość.
Jak wyliczyć dochód zwolniony z podatku?
Często powielanym błędem w ustalaniu wysokości odliczenia od podatku jest odliczanie kosztów poniesionych na własne cele mieszkaniowe wprost od uzyskanego przychodu. Zgodnie z przepisami Ustawy należy robić to według wzoru:
dochód zwolniony = D*W/P,
gdzie D oznacza dochód ze sprzedaży nieruchomości, W – wydatki, które zostały poniesione na własne cele mieszkaniowe,a P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że aby nie zapłacić podatku musisz przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Jeśli przeznaczysz jej część, możesz jedynie pomniejszyć podatek należny o kwotę wyliczoną zgodnie z powyższym wzorem.
Kto nie zapłaci podatku?
Jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia. Pamiętaj, że okres ten należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.